在浦东，曹路也是很有争议的一个板块，甚至有人称之为世界的尽头。

不熟悉上海的人可能不知道它在哪里。打开上海城市地图来看，就会发现原来这个板块东临东海。

(资料图)

而在楼市，它也确实属于存在感不强的边缘板块之一。事实上，曹路西临外环，分别与金桥、唐镇等区域接壤，距离人民广场直线距离约19公里，地理位置尚可。

较为边缘化的原因，主要在于供应稀少。

据数据显示，2013-2017年间，曹路有长达5年时间商品房0供应；其后几年的供应量也只有寥寥数百套；直到仁恒金桥世纪、招商璀璨城市等项目入市，曹路新房断供的局面得以被打破。

据统计，这种体量的供应，在浦东近十年商品房供应中微乎其微，总供应量在浦东的占比，仅为1.03%！

而在7月11日即将开拍的宅地中，浦东仅推出2副宅地，且都位于曹路；房地联动价显示为5.15万/㎡，对比邻近的唐镇、金桥等板块，这个价格相当友好。

难得有稀缺的宅地供应，今天借此，我们不妨来聊一聊曹路板块：

为何这里的房价相对友好？

未来是否有所发展？

还有更多新房供应吗？又是否值得上车？

1、六大动迁基地之一！房价友好有迹可循！

首先，住宅供应少，因为它本身就不是一个为商品房而生的板块。

2009年，上海决定在郊区建设六个保障性住房基地，也就是我们俗称的动迁基地，来给当时拆迁安置的居民进行居住。

这六个板块分别是：浦东的曹路、浦东原南汇周康、宝山的顾村、嘉定的江桥、闵行的浦江和松江的泗泾。

因而既缺少住宅供应，板块内又以动迁房为主，“动迁大居”则成为曹路板块的发展底色。

我们拉取了数据，与其他动迁基地相比，近十年曹路板块的新增供应均是拖车尾；

同时，板块的发展也远不如其他5大基地；顾村、江桥、泗泾、浦江、周康目前都是非常成熟的区域，房价早已风生水起；甚至是顾村，也因为地段等原因，成为了刚需板块当中的宜居之地。

而曹路，不仅供应量远远落后，甚至价格方面，在自带溢价的浦东，也不占优势。因为成交结构大多以动迁房小区为主，曹路二手房的整体成交均价，大多在4-5万/㎡之间徘徊。

二手房价增幅也在六大板块中垫底，近十年涨幅仅约142%。

身处自带溢价的浦东，曹路板块究竟何以至此？

2、这其中有各种因素的影响！轨交通车姗姗来迟也是关键原因！

曹路整体面积很大，镇域总面积46.54平方公里，相当于杨浦区的2/3，虹口的2倍。但可惜，因为土地开发限制的原因，曹路板块有一部分土地，被划为限制开发用地。

如多达23.01平方公里的郊野地区，占据全域面积一半，这在紧邻上海市中心的各镇当中，还是比较少见的。这部分土地作为生态保护区，辗转腾挪的空间相对较小。

曹路郊野单元规划示意图

而在曹路内部，浦东运河运河东侧，以9号线终点曹路站为中心，南北两侧分布着很多动迁房，比如金海华城等大体量小区。

更槽糕的是，曹路站一出门就是墓地，这一点恐怕是劝退了不少想在曹路置业的人了。

而且因为历史原因，曹路站东侧3公里左右靠海位置，还有浦东殡仪馆、火葬场等设施。

种种不利因素均限制了板块发展，人们一听到曹路，第一印象就是城市界面差的动迁大居。

而影响板块发展，还有一个至关重要的原因：轨交通车时间过晚。

相比其他5个动迁基地板块，曹路是最晚一个通轨交的板块。

泗泾的9号线，2007年通车；浦江的8号线，2009年通车；顾村的7号线，2011年通车；江桥的13号线，2012年通车；周康的16号线，2013年通车。

9号线的杨高中路到曹路这一段，直到2017年年底才姗姗来迟。轨交对于板块发展的意义不用多说，曹路的发展可以说是比别人慢了好几步。

但好在近年来板块也在不断发力，不仅背靠金桥这个产业大佬，自身也在野蛮生长。

3、正在借力发展！打造综合性节点城镇！

据曹路2035规划，曹路镇的目标定位为：宜居宜业宜学、服务便捷共享、城乡融合共进的高品质新市镇。

简单说，就是借力发展，主要借力浦东2大热门板块：

一是借力金桥，联动金桥副中心；二是借力唐镇，打造唐镇-曹路-合庆城镇圈。总体形成“三心协同、多点成网、五轴互联、环廊共生”的空间格局。

唐镇-曹路-合庆城镇圈空间结构示意图

其中三心协同，即指三个地区中心协同发展，分别是曹路新市镇中心、唐镇新市镇中心、申江地区中心。

唐镇就不说了，曹路新市镇中心和申江地区中心则均位于曹路，各自功能有所侧重：

曹路新市镇中心重点加强商务商业、研发创新功能、高等级文化、体育教育设施。

申江地区中心则是加大开发强度，增加配套设施，提升服务等级，与金桥副中心紧密联动发展，以辐射包括外高桥保税区在内的整个浦东北部地区。

如下图所示，是不是很眼熟？是的，申江地区中心即紧邻金桥的金鼎九宫格“金鼎天地”！

可以说，曹路能否崛起，完全依赖于这2大中心的规划落地与发展。

金鼎天地2023最新规划图

就现状来看，目前整个片区内配套还算一应俱全，但能级确实一般。好在规划不断发力，让人看见曹路正在向好的路上。

曹路的商业配套主要围绕9号线建设，目前主要有商业体量5万㎡的宝龙商业广场，位于9号线顾唐路站；以及曹路地铁站北侧1公里左右的恒越荣欣广场。

这两个商场其实都属于社区型商业，以餐饮、轻消费业态为主，服务当地的居住客群，并不具备多大的辐射能力。

不过，目前在顾唐路地铁站，正在建设的招商璀璨城市，承载了曹路扭转商业形态和消费升级的功能。

这个大型TOD项目拥有商业、写字楼、住宅等业态，将公共出行、办公、娱乐、购物等功能进行了融合，不仅满足板块内的消费需求，还能在一定程度上满足金桥等地外溢客群的休闲娱乐功能。

还有就是金鼎天地的顶级规划，大体量的商业也正在建设中，未来可期。

至于教育方面，曹路镇区域内从幼儿园、中小学到高校的教育资源高度集聚。

此外还引进了曹路打一小学、浦东模范中学，委托大名鼎鼎的复旦附中在这里承办了一所高中，即复旦附中浦东分校，填补了板块内的优质教育空缺。

更何况，金鼎天地还有加分项——优质的教育配套，全龄教育加上优质教育资源在整个浦东都算是“名列前茅”！

医疗方面也不可小觑，曹路地铁站西北侧正在建设的长征医院浦东新院，一期床位数600床，将建成“与上海长征医院同质一体化运行的三级甲等综合性区域诊疗中心”，预计2023年12月结构封顶，2024年投入使用。

交通方面，除了现有的9号线外，根据规划沪通铁路也将在曹路设站，还有轨交崇明线在建，也连接曹路、金桥等板块。

自驾出行也比较方便，在金海路快速化改造后，金海路-杨高中路可以直接快速进外环。

如下图所示，从曹路新市镇中心实际驾车到金桥副中心核心区，距离仅约4.4公里。

4、未来板块内还有哪些供应？是否值得上车？

目前曹路板块一如既往地缺少供应，除了金鼎阅府在售的少量房源，几乎暂无新房供应。

笔者盘点了一下，未来预计也仅有3盘，即金鼎天地的三期项目，以及待开拍的2块宅地。

从位置来看，金鼎三期正位于金鼎阅府的旁边，共有3副地块，分别为05-03、08-03、10-01地块。

目前规划方案已公示，共规划了21栋住宅，涵盖2栋总高14F的高层、12栋总高15F的高层以及7栋总高16F的高层产品，且10-01地块、08-03地块地下都规划有会所。

关于户型设计尚未曝光，预计要等到金鼎阅府完全清盘，或许金鼎三期住宅的进度就会快了。

曹路12-01/15-01两宗地块位于凌空北路的东侧；距离在建的崇明线凌空北路站不远。周边教育资源还算丰富，浦东模范中学东校、浦东新区曹路打一小学等。

联动价5,15万/㎡，相对金鼎住宅则比较友好，非常适合在金桥工作的刚需客群置业。预计未来热度不会低。

现阶段，如果预算和积分足够，关注更靠近金桥的金鼎是明智之选；

但如果你首次置业、预算也有限，曹路，也能给你提供一处安身之所——前提是，你要给这里一定程度的包容。